Όπως έχουμε αναφέρει και σε παλαιότερα άρθρα μας, το λογιστικό πλαίσιο στη χώρα μας συχνά τείνει να γίνεται χαοτικό, με αποτέλεσμα να υπάρχουν απορίες όσον αφορά τις φορολογικές υποχρεώσεις του καθενός.
Ιδιαίτερα όταν πρόκειται για ακίνητη περιουσία, η οποία ανέκαθεν αποτελούσε μια βασική πηγή φορολόγησης.
Για τον λόγο αυτό, στο σημερινό άρθρο θα εξηγήσουμε απλά και κατανοητά, τι ισχύει σχετικά με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) στην Ελλάδα και πιο συγκεκριμένα:
Ας ξεκινήσουμε με την βασική έννοια.
Τι Είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) είναι ο φόρος που επιβάλλει το κράτος σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα.
Με άλλα λόγια, όταν πωλείται ένα ακίνητο από ένα πρόσωπο σε ένα άλλο (φυσικό ή νομικό), τότε επιβάλλεται φόρος στην αξία του και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.
Προσοχή: Ο φόρος αυτός δεν επιβάλλεται στις περιπτώσεις γονικής παροχής και κληρονομιάς, καθώς τότε επιβάλλονται αντίστοιχα ο φόρος γονικής παροχής και ο φόρος κληρονομιάς.
Πριν φυσικά συνταχθεί το συμβόλαιο μεταβίβασης, ο πωλητής και ο αγοραστής πρέπει να υποβάλλουν κοινή δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου.
Η υποβολή της δήλωσης αυτής γίνεται στην αρμόδια ΔΟΥ που βρίσκεται στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.
Αν όμως θες να υποβάλεις τη δήλωση ηλεκτρονικά, τότε μπορείς να το κάνεις αυτό εύκολα μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ.
Στην επόμενη ενότητα θα καλύψουμε εκτενέστερα τον τρόπο υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης ακινήτου, αξίζει όμως να αναφέρουμε ότι ο ΦΜΑ είναι ένα από τα αρκετά πρόσθετα έξοδα που πρέπει να πληρώσεις όταν αγοράζεις ένα ακίνητο.
Άλλα έξοδα μπορεί να είναι η αμοιβή του συμβολαιογράφου και του δικηγόρου, υπάρχουν όμως και άλλα λογιστικά κόστη όπως είναι ο φόρος ενοικίων σε περίπτωση που θες να νοικιάσεις το ακίνητο για μακροπρόθεσμη ή βραχυπρόθεσμη χρήση.
Στη δεύτερη περίπτωση, πρέπει να γνωρίζεις καλά πώς να δηλώνεις το εισόδημα σου από βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Όσον αφορά τη σημασία του ΦΜΑ για τα έσοδα του κράτους, η ΑΑΔΕ σημειώνει ότι το προηγούμενο έτος (2021) εισέπραξε 270 εκατομμύρια ευρώ από φόρους μεταβίβασης οικοδομών, 88 εκατομμύρια ευρώ από μεταβιβάσεις οικοπέδων και 2,6 δισεκατομμύρια ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ.
Πώς Υπολογίζεται ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου;
Σε αντίθεση με άλλους φόρους, όπως είναι ο φόρος κρυπτονομισμάτων και ο φόρος μερισμάτων, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου δεν ακολουθεί μια συγκεκριμένη φορολογική κλίμακα, εξαρτάται όμως και από την αξία του ακινήτου.
Ο τύπος που εφαρμόζεται για τον υπολογισμό το ΦΜΑ είναι ο εξής:
ΦΜΑ = Συντελεστής ΦΜΑ * Φορολογητέο Ποσό
Ο φόρος της μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, υπάρχουν όμως περιπτώσεις όπου εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής κατά 1/4 ή 1/2.
Κατά 1/4, μειώνεται στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ και ΙΚΕ, και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της.
Κατά 1/2, μειώνεται στις περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συγχώνευσης Α.Ε και Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια καθώς και συνένωσης οικοπέδων.
Για παράδειγμα, αν η φορολογητέα αξία του ακινήτου είναι 250.000 ευρώ και εφαρμόζεται ο κλασικός συντελεστής 3%, χωρίς μείωση, τότε ο ΦΜΑ θα είναι:
ΦΜΑ = 3% * 250.000 = 7.500 ευρώ
Αξίζει εδώ να αναφέρουμε πως, όπως ισχύει με πολλούς άλλους φόρους, υπάρχει και η περίπτωση απαλλαγής από τον ΦΜΑ.
Απαλλαγή από Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου
Ποιος λοιπόν δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου;
Τα φυσικά πρόσωπα που αγοράζουν πρώτη κατοικία και συγκεκριμένα:
- Έλληνες
- Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης
- Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του ΕΟΧ
- Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες
- Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα
- Πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς
Η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής είναι η εξής:
- Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000€, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% μέχρι ποσού αξίας 250.000€, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000€, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% μέχρι ποσού αξίας 275.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
- Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000€, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Ας πάρουμε για παράδειγμα έναν έγγαμο άνθρωπο με 2 παιδιά, που επιθυμεί να αγοράσει μια κατοικία αξίας 400.000€. Λόγω του γεγονότος πως είναι έγγαμος δικαιούται αφορολόγητο όριο 250.000€ και επειδή έχει 2 παιδιά αυτό αυξάνεται στα 300.000€.
Επομένως, θα φορολογηθεί για την υπολειπόμενη αξία του ακινήτου, δηλαδή 100.000€.
Ο συντελεστής ΦΜΑ είναι 3%, άρα το συνολικό ύψος του ΦΜΑ θα είναι 3.000€ (100.000€ * 3%).
Με λίγα λόγια, αυτά ισχύουν όσον αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου.
Ας συνοψίσουμε.
Συνοπτικά
Είδαμε λοιπόν τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), πώς υπολογίζεται, καθώς και πότε δικαιούσαι μερική απαλλαγή από αυτόν.
Όπως αναφέραμε, το φορολογικό καθεστώς στην Ελλάδα τείνει να είναι περίπλοκο, με την εφαρμογή του Παρασκευά Φορολογά όμως μπορείς να κάνεις τα πάντα μέσα από το κινητό σου, σε λίγα μόλις λεπτά!
Υποβολή φορολογικών δηλώσεων, πληρωμή φορολογικών υποχρεώσεων, να λαμβάνεις ειδοποιήσεις για επιδόματα, καθώς και πολλά ακόμα.
Το μόνο που έχεις να κάνεις είναι να ρίξεις μια ματιά στα διαθέσιμα πακέτα και να κατεβάσεις την εφαρμογή για Android ή iOS.
