Ποιοι Φόροι Επιβάλλονται στην Πώληση Ακινήτου;

Εάν έχεις στη κατοχή σου κάποια ακίνητη περιουσία και σκέφτεσαι να προχωρήσεις στην πώλησή της, τότε είναι καλό να γνωρίζεις εκ των προτέρων κάποια βασικά στοιχεία για το φορολογικό καθεστώς στην Ελλάδα, κατά τη τρέχουσα χρονική περίοδο.

Αρχικά, οι ιδιοκτήτες κάποιου ακινήτου φορολογούνται φυσικά όχι μόνο κατά την πώληση, αλλά από τη στιγμή που αποκτούν το ακίνητο και κατά τη διάρκεια που κατέχουν την κυριότητα.

Κατά την αγοραπωλησία της ιδιοκτησίας σου, οι προβλεπόμενοι φόροι επιβαρύνουν τον πωλητή (ιδιοκτήτη) και τον αγοραστή. Για αυτό το λόγο, καλό είναι να είσαι ενημερωμένος και να μπορείς να διακρίνεις τους φόρους που καλείσαι να πληρώσεις ως πωλητή, καθώς και τους φόρους που θα πληρώσει ο δυνητικός αγοραστής της ιδιοκτησίας σου.

Σε αυτό το άρθρο λοιπόν θα δούμε αναλυτικά τους φόρους που επιβάλλονται στην πώληση ενός ακινήτου καθώς και τα δικαιολογητικά που πρέπει να έχει στη διάθεσή του ο ιδιοκτήτης για να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου.

 

5 Φόροι που Επιβάλλονται στη Πώληση Ακινήτου

Ας ξεκινήσουμε λοιπόν με τους προβλεπόμενους φόρους:

Φόρος #1: Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Ο φόρος αυτός επιβαρύνει τον αγοραστή της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος καταβάλει μαζί με τον πωλητή κοινή δήλωση ΦΜΑ. Η δήλωση ΦΜΑ γίνεται πλέον και ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ.

Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι παλιό, τότε το ποσό που καταβάλλεται ανέρχεται σε 3% της φορολογητέας/αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Αν όμως είναι νεόδμητο, τότε μπορεί να εφαρμοστεί απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης, μια μοναδική φορά και αποκλειστικά στην αγορά κύριας κατοικίας με αντικειμενική αξία:

• Έως 200.000 ευρώ, όταν ο αγοραστής είναι άγαμος.
• Έως 250.000 ευρώ, όταν ο αγοραστής είναι έγγαμος, χωρίς παιδιά.

Ωστόσο, τα αφορολόγητα όρια μπορεί να προσαυξηθούν ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών του φορολογούμενου.

 

Φόρος #2: ΦΠΑ

Σύμφωνα με τον ελληνικό νόμο, προβλέπεται η επιβάρυνση των αγοραστών νεόδμητων ακινήτων με ΦΠΑ 24% επί της τιμής πώλησης.

Με το ν. 4646/2019, έγινε αναστολή του φόρου αυτού, αρχικά ως τα τέλη του 2022 και πλέον πήρε παράταση μέχρι τα τέλη του 2024.

Η κυβέρνηση πήρε αυτή την πρωτοβουλία με σκοπό να ωθήσει τις αγοραπωλησίες και τη κατασκευή νεόδμητων ακινήτων, το οποίο και συνέβη.

 

Φόρος #3: ΕΝΦΙΑ

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), είναι ο φόρος που υποχρεούνται να πληρώσουν όσοι είναι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.

Πρόκειται για έναν ετήσιο φόρο που καταβάλλεται σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις, ανεξαρτήτως αξιοποίησης ή μη της ακίνητης περιουσίας.

Πριν ο ιδιοκτήτης προχωρήσει στην πώληση, οφείλει να έχει εξοφλήσει όποιες πιθανές εκκρεμότητες πληρωμής ΕΝΦΙΑ υπάρχουν, προκειμένου να λάβει αντίστοιχα το πιστοποιητικό περί μη οφειλής του ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία 5 έτη.

 

Φόρος #4: Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)

Κάθε χρόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων υποχρεούνται να πληρώνουν μαζί με τα δημοτικά τέλη, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ).

Το ποσό αυτό πληρώνεται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος του φορολογούμενου.

Το ΤΑΠ υπολογίζεται με συντελεστές από 0,025% έως 0,035% επί της αντικειμενικής/φορολογητέας αξίας του ακινήτου και εξαρτάται από την επιφάνεια, την παλαιότητα και την τιμή ζώνης του ακινήτου.

Παρόλα αυτά, εξαιρέσεις καταβολής του ΤΑΠ αποτελούν τα εξής:

• Οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών.
• Τα ιστορικά ή θρησκευτικά ακίνητα.
• Τα κτίρια υπό ανέγερση για 7 χρόνια μετά τη χορήγηση άδειας κατασκευής ή μέχρι να ενοικιαστούν ή χρησιμοποιηθούν με οποιονδήποτε τρόπο προτού παρέλθει η επταετής περίοδος.

Η έκδοση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ για τα τελευταία 5 έτη, ήταν υποχρέωση του κάθε πολίτη. Πλέον είναι στη δικαιοδοσία του κάθε δήμου να αποφασίζει αν θεωρείται ή όχι απαραίτητο έγγραφο.

 

Φόρος #5: Υπεραξία Ακινήτου

Ώς υπεραξία ορίζουμε τη διαφορά ανάμεσα στην τιμή απόκτησης και στην τιμή πώλησης του ακινήτου.

Μέχρι το Δεκέμβριο του 2019 ο πωλητής πλήρωνε φόρο υπεραξίας με συντελεστή 15% επί της διαφοράς που υπήρχε ανάμεσα στην αξία πώλησης και στην αξία απόκτησης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Από τότε και στο εξής, έγινε αναστολή στην εφαρμογή του φόρου στις μεταβιβάσεις έως τα τέλη του 2024, το οποίο συνέβη όπως προείπαμε και με το ΦΠΑ.

Είδαμε λοιπόν λεπτομερώς ποιοι φόροι επιβάλλονται κατά την πώληση ακινήτου.

Αξίζει να σημειώσουμε σε αυτό το σημείο για οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο ότι εάν είναι ιδιοκτήτης και διαθέτει ακίνητο προς ενοικίαση, τότε θα φορολογηθεί για το εισόδημα από την εκμίσθωση.

Εξαιρείται ωστόσο από τη φορολογία σε περίπτωση που υπάρχουν ανείσπρακτα ενοίκια και υπό προϋποθέσεις.

Ας συνεχίσουμε παρακάτω με τα δικαιολογητικά που πρέπει να διαθέτει ο ιδιοκτήτης για την πώληση ενός ακινήτου.

 

Τι Δικαιολογητικά Χρειάζονται για Πώληση Ακινήτου;

Τα δικαιολογητικά που χρειάζονται είναι τα ακόλουθα:

1. Βεβαίωση μηχανικού για τη δήλωση στο Ν. 4495/2017 μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίηση σε περίπτωση ύπαρξης αυθαιρεσιών.
2. Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.
3. Βεβαίωση μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον Δήμο στον οποίο υπάγεται το ακίνητο.
4. Φορολογική ενημερότητα για πώληση ακινήτου.
5. Ασφαλιστική ενημερότητα και βεβαίωση μη οφειλής από το αρμόδιο ΙΚΑ, μόνο στην περίπτωση που ο πωλητής έχει εμπορική επιχείρηση ή είναι νομικό πρόσωπο ή συμμετέχει σε εταιρεία οποιαδήποτε μορφής.
6. Πιστοποιητικό της μεταγραφής του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο.
7. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης από τον αρμόδιο μηχανικό.
8. Επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής αδείας από την αρμόδια πολεοδομία, μόνο εάν το ακίνητο χτίστηκε μετά την 14/3/1983.
9. Πιστοποιητικό υποβολής Ενιαίου Τέλους Ακινήτου (Ε.Τ.ΑΚ).
10. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου που πουλάει.
11. Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές.
12. Άδεια του Νομάρχη όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή η οποία έχει χαρακτηριστεί ως παραμεθόρια.
13. Κτηματογραφικό απόσπασμα (διάγραμμα και φύλλο) από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, εάν η τοποθεσία του ακινήτου εντάσσεται στο Κτηματολόγιο.
14. Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει περιέλθει στα χέρια του πωλητή έπειτα από δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά μετά την 31/12/1989, τότε απαιτείται πιστοποιητικό από την αρμόδια ΔΟΥ ότι δηλώθηκε η δωρεά/ γονική παροχή/ κληρονομιά αντίστοιχα και ότι δεν υπάρχουν οφειλούμενοι φόροι.
15. Υπεύθυνη δήλωση (θεωρημένη από την αρμόδια ΔΟΥ) στην οποία θα αναγράφεται ότι το ακίνητο συμπεριλαμβάνεται στην δήλωση Ε9.
16. Υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το ακίνητο τα τελευταία πέντε έτη δεν απέφερε εισοδήματα προς τον πωλητή. Εάν όμως το ακίνητο ήταν μισθωμένο, χρειάζεται αντίστοιχη υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το ακίνητο απέφερε εισοδήματα και ότι αυτά συμπεριλαμβάνονται στην δήλωση εισοδήματος του πωλητή.
17. Υπεύθυνη δήλωση (θεωρημένη από την αρμόδια ΔΟΥ) ότι ο πωλητής του ακινήτου δεν είναι υπόχρεος σε δήλωση μεγάλης ακίνητης περιουσίας. Σε αντίθετη περίπτωση όπου είναι υπόχρεος, καταβάλει το αντίστοιχο πιστοποιητικό ότι η δήλωση έχει υποβληθεί.
18. Εάν το ακίνητο που μεταβιβάζεται είναι οικόπεδο, τότε χρειάζεται τοπογραφικό διάγραμμα με δηλώσεις του Ν.651/1977 και του Ν.1337/83 από τον αρμόδιο μηχανικό.

 

Με Λίγα Λόγια

Συνοπτικά, εξετάσαμε κάθε σημαντική πληροφορία που είναι καλό να γνωρίζει ο καθένας που ενδιαφέρεται να προχωρήσει στη πώληση του ακινήτου του.

Είδαμε τους φόρους που επιβάλλονται καθώς και τα δικαιολογητικά που χρειάζονται.Εάν επιθυμείς να προβείς σε πώληση του ακινήτου σας ή να επιλύσεις οποιοδήποτε άλλο φορολογικό ζήτημα, επικοινώνησε μαζί μας ή κατέβασε την εφαρμογή για iOS ή Android!